היבטים כלכליים בשימור אתרים

הפער בין שימור מיבנה היסטורי עתיק במיקום מרכזי, לבין הריסתו והקמת בית משרדים תחתיו, מגיע לעיתים למיליוני דולרים. איך עומדים בפיתוי?

כל אימת שעולה נושא שימור המיבנים על סדר היום הציבורי, עולה במקביל שמה של הגימנסיה העברית הראשונה בתל-אביב, גימנסיה "הרצליה", אשר על חורבותיה מתנשא היום בגאון מגדל שלום. באותה נשימה מוזכר גם בית האופרה התל-אביבי הישן בשפת הים, שנמחק לטובת מגדל האופרה החדש.

בירושלים זכורים לרע בניין טליתא קומי וחדר הרצל בבית שטרן, כמו גם ההתעללות של יזמים זריזים ואדריכלים נטולי מצפון בבית רופין שבשכונת רחביה.

האם זהו כורח המציאות? האם אין דרך אחרת? האם חייבים נכסי התרבות של ימי העבר לפנות מקום למפלצות אורבניות חדישות וכעורות?

הסוגיה מתחילה ומסתיימת בכסף.

בבואנו לבדוק היבטים כלכליים בשימור אתרים, הנחת היסוד היא קיומו של מחסור. במקומות הנהנים מביקוש ער לקרקע, בשל מיקומם המרכזי ובשל ערך הנדירות, בהכרח יהיה מחסור בקרקע. מכאן הלחצים העצומים על כל פיסת קרקע, פנויה כתפוסה, לשם הכנסתה למעגל הפיתוח, תוך תיגמול כספי נכבד של הבעלים, היזמים המפתחים, ואיתם הרשויות השונות למיניהן.

לעומת לחצים אלה, יש תמיד מחסור במשאבי תקציב בהם ניתן היה לפצות אותם בעלי קרקע, בעלי נכסים ויזמים, על הנזקים שייגרמו להם בעטיין של הגבלות תיכנוניות אפשריות.

בתמונה: בניין בסיגנון הבאוהאוז מתחילת המאה למרגלות מגדל ההולך ונבנה

עם זאת, לצד 'הנזקים' הנגרמים לבעלי נכסים מעצם העובדה שהשימוש בנכסיהם הוגבל עם הכרזתם כמיועדים לשימור, עשויים להיות גם יתרונות כלכליים. כאשר משכילים לשמר עיר שלמה, שכונה או חלק ממנה, או לפחות מספר מיבנים ואתרים בולטים ברובע, ומצליחים להקנות להם את הייחוד הנכסף - בד בבד ובאורח טבעי, כל מערך שימושי הקרקע בסביבה משתנה, ובמקביל לעליית ערך הנכס עולה גם הרנטה מהקרקע (ליחידת השטח) וגדלים ערכי שכר הדירה. אלה מסייעים לתהליך הסינון הסופי של שימוש הקרקע, תוך דחיקתם החוצה של מי שאין באפשרותם לשלם שכר דירה גבוה וכניסתם של דירים חדשים, בעלי אמצעים.

רשויות השילטון השונות, אך במיוחד הרשות המקומית, נמצאות במקרה זה בין הפטיש והסדן: כמייצגת את טובת התושבים, על הרשות המקומית להגן ולשמור על נכסי צאן ברזל, גם בעבור הדורות הבאים. בהיותה הרשות המופקדת על מתן היתרי הריסה ובנייה, בידיה המפתח לגורלם של מיבנים ואתרים, ומה שלא פחות חשוב - לקביעת ערכם הכלכלי, כולל של אלה המיועדים לשימור.

ואחרון אחרון, בהיות קופת הרשויות ריקה בדרך כלל, קורצים מאוד לפרנסיה הסכומים הנכבדים שעשויים להתקבל מהיטלי השבחה בגין עליית ערך הקרקע, עקב אישור אחוזי בנייה נדיבים להרחבת מיבנה המיועד לשימור, או לחילופין עקב הריסתו ובנייה מסיבית במקומו.

אין זה סוד כי נושא השימור קשור קשר הדוק לשני ענפים מרכזיים במדעי החברה, סוציולוגיה ופסיכולוגיה. לאנשים כפרטים ולקבוצות אוכלוסיה, יש נטייה להתרפקות נוסטלגית על דברים הקשורים לעבר. מסתבר שיש מיתאם חיובי בין נטייה זו לבין הרמה החברתית-כלכלית, וככל שזו עולה לאורך ציר הזמן, אנו מוצאים נטייה גוברת והולכת לדרישת שימור בהיקפים רחבים יותר.

בשפה סוציולוגית ניתן לומר, כי רמת המודעות בקרב הציבור עולה, אך בשפה כלכלית אפשר לכנות את התופעה כגידול בביקוש לשימור מיבנים ואתרים. במילים אחרות: אתר שעד אמש בקושי הבחינו בקיומו, היום נזעקים למשמע הכוונה למוכרו ליזם פרטי, מוכנים לחסום בגופם את הדחפור שנשלח להורסו, מגייסים את התקשורת ואת דעת הקהל, כדי לשכנע את הרשויות "לעשות משהו" להצלתו, וכמובן - כדי לנסות ולגייס משאבים להצלת האתר.

על-מנת לסבר את האוזן באילו סכומים מדובר, ניעזר בדוגמה מוחשית:
האתר הבנוי: בניין דו-קומתי מראשית שנות ה-30, בנוי בסיגנון הבאוהאוז.
מיקום: שדרות רוטשילד, תל-אביב הישנה. גודל המגרש: 1250 מ"ר.
הקף הבנייה המותר באזור: עד 500% משטח המגרש, בבניין המתנשא לגובה 15 קומות מעל מיפלס הרחוב, ועוד ארבע קומות חניון תת-קרקעי.
יעוד: בית משרדים (חברות ביטוח, פיננסים).
הרנטה מהקרקע: 40% מהכנסות הפרויקט.
סך השטח שיבנה: 6250 מ"ר משרדים (אחוזי בנייה % שטח המגרש); 4000 מ"ר שטחי חנייה שיספקו 160 מקומות חניה (בהנחה של 25 מ"ר לעמדה).
הכנסות היזם ממכירה: המחיר שניתן לקבל עבור משרד באזור זה הוא כ-3500 דולר למ"ר, ובסך-הכל כ-21.9 מיליון דולר. המחיר שניתן לקבל עבור עמדת חנייה הוא 25 אלף דולר, ובסך-הכל 4 מיליון דולר. ההכנסה הכוללת של היזם ממכירה תהיה, איפוא, ב-25.9 מיליון דולר.
הרווח: בהנחה שהרנטה לקרקע מהפרוייקט היא כ-40% מסך ההכנסות, יגיע הרווח לכדי 10.3 מיליון דולר.
הכנסות מדמי שכירות של הבית המקורי: 150 אלף דולר לשנה (לפי חישוב של 25 דולר למ"ר).
היוון ל-20 שנה: 2-3 מיליון דולר.

חישובים אלה מתבססים על ההנחה, שהבניין עבר שיפוץ בעשור האחרון, וכפופים לשיעורי הריבית במשק. והיכן ההוצאות לתחזוקת הנכס, לשיפוצו ולתשלום מיסים והיטלים, החלים על הבעלים?

בתמונה: בית עתיק יומין בשדרות רוטשילד, מתגמד מול מגדל המשרדים של חברת ביטוח

יוצא איפוא שמבחינה חשבונאית טהורה חסרים 8-9 מיליוני דולרים כדי להשוות את זרמי ההכנסות משתי החלופות - שימור הבניין, שיפוצו ותחזוקתו כאבן בפסיפס הבאוהאוז של תל-אביב הישנה, מול החלופה של הריסתו ובניית מפלצת אלומיניום וזכוכית על יסודותיו.

הדוגמא שלעיל ממחישה יותר מכל, כי לעולם לא יימצאו קרנות ציבוריות עשירות דיין, כדי לפדות את כל המיבנים המיועדים להריסה.

גם בדוגמאות צנועות יותר של בתים מראשית תקופת ההתיישבות במושבות הברון ובערים הבינוניות, שהפכו בינתיים לכרכים סואנים (רמת השרון, הרצליה, כפר סבא, ראשון לציון, רחובות, נס-ציונה ואחרות) תמיד יטה החישוב הכלכלי הטהור את הכף לרעת חלופת השימור.

לפיכך יש להזהיר את פרנסי הערים והיישובים מפני להיטות יתר לעשיית יד אחת עם יזמים זריזים, לשינוי ייעודם של מיבנים היסטוריים, כאשר באוזניהם מצלצל היטל דמי ההשבחה על מיבנים אלה.

* המתבר הוא יועץ כלכלי וסביבתי המשמש כיועץ הסביבתי למרכז השילטון המקומי.
המאמר מבוסס על הרצאה שנשא בכנס ראשי רשויות מקומיות בנושא שימור אתרים, שהתקיים בעכו.